Qマイホームを買いかえた時に受けられる税金優遇制度はなにがありますか？
A マイホーム(居住用財産)を売却した場合、一定の用件を満たすと税務上の特例を適用することが可能です。
■譲渡益が発生した場合の特例
「居住用財産を売却した場合の3,000万円」の特別控除 「所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率」 「特定の居住用財産を売却した場合の買いかえの特例」
■譲渡損が発生した場合の特例
「居住用財産の買いかえなどの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」 「特定居住用財産の譲渡益の損益通算及び繰越控除の特例」
確定申告の際にはぜひ利用するようにしましょう。
(※利用には適用条例があります。詳しくは国税庁HPをご覧ください。)
Q仲介手数料はいくらですか？
A 宅地建物取引業法により、不動産の購入・売却時の不動産会社の仲介手数料(媒介手数料)は下記が上限として定められています。
■取引物件価格(税抜)が400万円超
取引物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税
■取引物件価格(税抜)が200万円〜400万円以下
取引物件価格(税抜)×4%+2万円+消費税
■取引物件価格(税抜)が200万円以下
取引物件価格(税抜)×5%+消費税
※不動産の表示価格では総額表示(税込価格)です。仲介手数料は、物件の税抜価格をもとに計算します。
不動産取引の仲介では、売買契約が成立した時に、不動産会社への仲介手数料を支払います。そのため、売買契約が成立するまでは原則として、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。
Q売れなかった場合、費用はかかるのでしょうか？
A 基本的に費用は発生しません。
一般的に行われる広告費や、不動産購入希望者の現地見学に関わる費用は、売買契約時に発生する仲介手数料に含まれているためです。ただし、例外として売主側の特別な依頼を元に発生した広告費などの「実費」などは請求される場合があります。
また、媒介契約締結後に契約内容に反した形で売却を取り下げる場合、手数料がかかる場合があります。不動産会社との媒介契約の際、契約書内容を確認して、疑問があれば納得いくまで説明してもらいましょう。
Q売却代金はいつもらえますか？
A 売却代金は、契約時と引き渡し時の2回に分けて支払われるケースが一般的です。内訳は契約時5〜10%、引き渡し時に残りの金額が支払われます。
Q売却した場合、確定申告が必要と聞いたのですが。
A 売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も確定申告が必要になります。申告手続きは税理士に依頼することもできますが、ご本人でも十分に可能です。
なお、各税務署で申告書の書き方について、無料相談を実施しています。
Q売却した年の固定資産税はどうなるのですか？
A 固定資産税は、その年の1月1日現在の所有者に課税されます。そのため、売却後も納税通知書が届くケースがあります。ただし、引き渡し日を基準日として、日割りで計算された金額を買主からいただくことになります。
Q相続で取得した物件を売却する時は、どのような手続きが必要ですか？
A 兄弟などほかに法定相続人がいれば、遺産分割協議を行い、所有者を特定してから登記することが必要となります。
1.遺産分割
相続によって不動産を取得するのは、自分一人だけとは限りません。
兄弟などほかに法定相続人がいれば、遺産分割協議を行い、所有者を特定してから登記することが必要となります。
2.相続登記(不動産の名義を移す)
相続によって取得した不動産を売却するには、必ず相続登記によって、不動産の名義を自分の名義に変更する必要があります。登記手続きにはご自身で行うこともできますが、相続の種類によって複雑な手続きでかなり手間がかかる場合もあるので弁護士や司法書士などの専門家に依頼するのがよいでしょう。 また、相続登記に期限はありませんが、相続登記を行わないと売却ができないので、売却を考えている場合は早めに手続きを行うといいでしょう。
3.不動産業者に売却を依頼する
相続手続きができた完了後は、普通の不動産を売却した場合の流れと同じになります。所有者となった相続人が売主となり、不動産業者媒介契約を交わし、売却に向けて進めていきます。
4.売却代金をを相続人の間で分配する
遺産分割協議の内容にそって売却代金を分割します。
以上のように、相続不動産の売却には、遺産分割協議や相続登記などと段取りが多くなります。相続人が集まれる機会も限られるため、なるべく早いうちに各種手続きを行うと良いでしょう。
Q不動産を買いかえる際、売却と購入、どちらを先にした方が良いですか？
A ご資金内容や、住みかえ計画によって異なります。どちらの場合でも、メリットとデメリットがありますので、査定時に営業担当者と十分にお打ち合わせください。
■売却先行の場合
新居購入資金を確保できるので、資金計画が立てやすく、購入する物件の価格の目処がつきます。また、売り急ぐ必要がないため、高値で売却できる可能性が高くなります。一方で購入が遅れてしまうと仮住まいが必要になります。ご自宅に住宅ローン残債務がある場合は、売却成立が先となりますが、残債務の内容によっては、既存住宅ローンを残しつつ、購入の住宅ローンを組む事が可能な場合もございます。このローンは「つなぎ融資」とも呼ばれます。
■購入先行の場合
転居するスケジュールがたてやすく、仮住まいを用意する手間や費用を省くことができます。一方で、売却に時間がかかると、二重ローンになってしまうなど、資金繰りに困る場合があります。
Q買いかえ先が未完成の場合で、先に自宅が売れてしまったらどうなるのですか？
A 仮住まいが必要なケースや、買主様に引き渡しをお待ちいただくケースなどがあり、一概には言えませんが、お買い換えはスケジュールの調整が必要なので不動産会社の担当者と十分打ち合わせください。
Q住宅ローンの残りがあっても、不動産売却はできますか？
A 可能です。ただし、売却完了時に住宅ローン全額を一括返済しなければならないという条件があります。事前に住宅ローンの残債が抹消できるかどうかの確認が必要となるので住宅ローンの返済予定表(若しくは残債が分かる書類)を用意しておきましょう。
また、自宅を売却した金額で残っている住宅ローンが返済しきれない場合、残債を含めた買いかえローンを利用して売却する方法や、住民税から売却損を控除できる優遇税制を利用できる場合があるので、不動産会社の担当者にご相談ください。
(※利用には適用条件があります。詳しくは国税庁HPをご覧ください。)
Q今の自宅の売却資金で、買いかえ先を購入したいのですが。
A ご自宅の資金を受け取るには、買いかえ先に引越しをする必要があります。このようなケースでは、一時的に必要資金を用意する「買いかえつなぎ融資」の利用なども可能です。
他に買主の了解が得られれば、お引渡し後・残金受領後にも数日間、今の家に居住し、残代金を購入先に支払ってから引越しを行うことができる場合もあります。
Q売却するために必要な諸経費にはどんなものがあるの？
A 主なところでは仲介手数料や抵当権の抹消費用、契約書に貼付する印紙税などが必要となります。また、売却によって譲渡益が発生するケースでは、所得税などがかかる場合がございます。
Q売却にかかわる税金なども教えて欲しいです
A 制度の説明など、一般的な内容については営業担当でもお答えすることが可能です。
Qやむをえず売却を中止することになった場合、チラシなどの費用は払わなければいけないの？
A 基本的に、広告費についてご負担いただくことはございません。
Q売却することを断念しても、仲介手数料は払わなければいけないのでしょうか？
A 仲介手数料はあくまで成功報酬ですので、ご売却が成立しない場合にお支払いいただくことはございません。
Q購入可能な物件価格はどうやって計算すればいいですか？
A 一般的には月々支払うことができるローンの返済額から借入可能額を割り出し、手持ち資金を合計して算出します。当社ホームページで「毎月返済額シミュレーション」「借入可能額シミュレーション」をご用意しておりますのでご利用ください。ただし、希望の借入が出来ない場合もございますので、営業担当または金融機関にご相談ください。
Q頭金はどれくらい用意したらいいでしょうか？
A 一般的には物件価格の2割が理想と言われていますが、100%ローンをご利用のお客様もいらっしゃいますので、特に決まりがあるわけではありません。何より借入総額や毎月の返済額と収入のバランスが重要になりますので営業担当または金融機関にご相談ください。
Q購入するために必要な諸経費にはどんなものがありますか？
A 主なところでは仲介手数料や登記に必要な登録免許税、火災保険料、借入をされる方はローン事務手数料などが必要となります。目安としては物件価格の7%〜10％程度と言われています。
※仲介手数料については取引態様が売主・販売代理の場合は必要ありません。
Qマイホームを保有することでかかる経費はありますか？
A 不動産の所有者には「固定資産税・都市計画税」が課税されます。このほか、マンションの場合は管理費・修繕積立金などが必要になります。また長期的な視点で考えれば修繕・リフォームの費用も考慮しておいたほうが良いでしょう。